EMENTA
TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO
SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO
COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR
VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO
FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO
VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.
1. A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que,
embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do
Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre
Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse
elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da
distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de
lançamento desses impostos.
2. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador
do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários
ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de
cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos",
que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em
condições normais de mercado.
3. A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado,
segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não
impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel
transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo,
da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas
para a determinação do real valor da coisa, como a existência de
benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do
vendedor e do comprador no ajuste do preço.
4. O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por
declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do
contribuinte pela Administração para a constituição do crédito
tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar
que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu
pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
5. Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas
várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de
mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento
integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar
o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a
principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento
originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o
fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as
variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel
transmitido.
6. Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação
declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de
mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser
afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível
com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do
procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve
ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para
apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art.
148 do CTN).
7. A prévia adoção de um valor de referência pela Administração
configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e
subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa
arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade
da declaração do sujeito passivo.
8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as
seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel
transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à
base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de
tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da
presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode
ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo
administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode
arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de
referência por ele estabelecido unilateralmente.
[...]
(REsp 1937821 SP, Rel. Ministro GURGEL DE FARIA, PRIMEIRA SEÇÃO,
julgado em 24/02/2022, DJe 03/03/2022)