RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem.
3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc.
4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.
5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero.
6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.
7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles.
8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.
9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.
10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.
11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.
12. Recurso especial não provido.

Vistos e relatados estes autos, em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, após os votos vista dos Srs.
Ministros Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro e o voto vogal da Sra. Ministra Nancy Andrighi, decide a Terceira Turma, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, por diferentes fundamentos. Participaram do julgamento os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribeiro, Nancy Andrighi e Paulo de Taro Sanseverino. Participaram do julgamento a Sra. Ministra Nancy Andrighi e os Srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Ricardo Villas Bôas Cueva, Marco Aurélio Bellizze e Moura Ribeiro.

Veja os  EDcl no REsp 1884483 que foram acolhidos.
Veja os  EDcl no REsp 1884483 que foram acolhidos.

(VOTO VISTA) (MIN. MARCO AURÉLIO BELLIZZE)
"[...] a exploração econômica do imóvel por meio de 'locação por temporada', limitada ao tempo de noventa dias  ou seja, de um a noventa dias  não desnatura a finalidade residencial do imóvel, porque o próprio legislador assim qualificou e definiu como sendo 'residencial'. Em tal situação, a destinação do imóvel  pouco importando o propósito do locário de ali se fixar por pouco ou muito tempo, dentro do período de noventa dias  continua a ser a morada do locatário e de sua família (ou de pessoas que guardem vínculos entre si). Toda e qualquer outra destinação do imóvel, que não a morada, é que tem o condão de atrair a locação 'dita comercial', na dicção da lei, 'não residencial'".

(VOTO VOGAL) (MIN. NANCY ANDRIGHI)
"É preciso atentar, no entanto, que o parágrafo único do art. 48 da Lei de Locações dispõe que caso o contrato de locação por temporada envolva imóvel mobiliado, o instrumento negocial deverá descrever os móveis e utensílios, bem como o estado em que se encontram. Isto é, cuida-se de formalidade específica exigida pela lei para a configuração do contrato de locação por temporada.
Essa formalidade não é observada nos contratos firmados via aplicativos da internet, razão pela qual também não se está diante de um contrato de locação por temporada. Não se pode afirmar, portanto, que a vedação à disponibilização de imóvel condominial por meio de plataforma virtual retira do proprietário a possibilidade de firmar espécie de locação expressamente autorizada pela legislação".

LEG:FED CFB:****** ANO:1988
*****  CF-1988    CONSTITUIÇÃO FEDERAL DE 1988
        ART:00005 INC:00022 INC:00023

LEG:FED LEI:004591 ANO:1964
        ART:00019

LEG:FED LEI:011771 ANO:2008
        ART:00048

LEG:FED LEI:008245 ANO:1991
        ART:00048 PAR:ÚNICO

LEG:FED LEI:010406 ANO:2002
*****  CC-02    CÓDIGO CIVIL DE 2002
        ART:01332 ART:01333 ART:01334 ART:01336 INC:00004
        ART:01344 ART:01351